大家好！ 2017年是拉斯維加斯房產是最近5年來,最豐收的一年，買家和賣家都非常強勢。總體來說，現在還是賣家市場Seller’s Market 。而對于房產高端市場來說，今年第三季度開始放慢腳步。9月份來，打電話給我們想賣房或找我們估價的客戶，非常活躍。
一，短售屋買家有哪些風險？
拉斯維加斯目前有3.8% 短售屋，我們也有幫買家買到性價比超高的房子。只要允許有等待的時間，相比得到的好房價還是很值得的。同時買家購買短售屋，也有一些風險。
為什么會出現短售（short sale）的房子呢？
屋主在高價時貸款買進，由于各種原因屋主不能繼續還貸，自己又沒錢補貼差價，也不想放棄產權而毀壞自己的信譽。這時屋主向貸款銀行提出申請，希望貸款銀行同意短售并承擔差價的經濟損失。這須取決于貸款銀行的批準。
如果銀行同意，屋主就可以把房屋以低于房屋實際欠款額上市，在收到offer，選擇并簽了合同，這是第一步。
1.潛在的拒絕
銀行希望盡量減少他們的損失。如果您出價大大低于公平市場價值的話，您的出價將被拒絕，或銀行可以作出還價，而這將延長全過程。
2.修理費用不好要
Short Sale的房子通常是“As-Is”。意思是說，你看到的是什么樣就是什么樣，房子的狀況不能成為講價的條款。 這樣的房子標價雖然很低，但是需要后期維修，投入的錢也不少。
任何房子都是可以做房屋檢查的，短售屋也同樣。但是，這只是讓買家對自己買的房子有個了解而已。通常不會同意再付任何修理或修復費用。
3. 潛在不利因素是“完成購買的整個過程可能會比較長。”
在拉斯維加斯短售屋平均天數是200多天。 房主需要同貸款銀行協商決定能否接受買方的出價，這時需要等待一段時間， 一般在3個月左右。
有的快的Short Sale可以2-3個月就完成過戶，也有的Short Sale可能會拖半年以上或更長而最終銀行不批準，還是買不成房子，各種可能性都是有的。所以如果買家決定要買短售房，那么offer之后需要有耐心。
二，如何選擇一個優秀房地產經紀人?，以下8個問題可以問！
1）做房地產銷售多久了？這是你的全職工作？
拉斯維加斯現有15000多名經紀， 這個行業如其他行業一樣，需要實踐經驗的積累和，談判能力，全局把關能力。
2）去年和今年賣了多少套房子？
數據來說話。
3）你獲得過什么稱號或證書？
房地產市場和知識日新月異。好經紀， 會與時俱進，不斷學習房地產知識。專業人士必須有額外的專門培訓，才能獲得這些榮譽稱號。這些認證幫助了解特殊技能，代理可以應用到特殊房地產需求。如CNE，ABR,SRS，CRS?，談判專家，認證買房專家，賣房專家，認證住宅專家，也有專家對軍人客戶，老年人和短售專家等等。
4）現在均價多少？多少房子在市場上賣？需要多久售出房子？
看對房產市場了解有多少。
5）listing要價和銷售價的區別？
要價和銷售價的區別，可以看出房地產經紀的定價和談判技巧。
6）你推薦房子的營銷方式和系統（做哪些廣告？）
7）如何與賣家保持聯系，告訴賣房進展程序的？
聽到過賣家最多的投訴是： “我的經紀人，把房子掛在市場上后，就聽不到他們的聲音了。加強與賣家的溝通， 有助于賣房調價和賣房速度，策略調整。
8） 提供最近幾個客戶的聯系信息 以便多方面了解客戶的服務反饋嗎？
可問房產經紀之前的客戶評價。
三，一周一問
問1： 拉斯維加斯房子平均回報率是多少？
答：租金回報率公式：（月租金－每月物業管理費）× 12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明回報率高。
1）現在拉斯維加斯房子均價26萬美元，平均租金$1200/月，回報率在5-6%。
2）投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。后者也重要。
通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大。比如拉斯維加斯沙漠林，平均價32萬美元，學區和居住環境在拉斯維加斯都是頂尖的，很受我們的客戶青睞。
所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，建議要從兩方面結合考慮。
問2: 外國投資者一般可以貸款的額度是多少？
答： 據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）統計，在美國，向外國人出售的不動產總額占到了美國國內銷售額的6%以上。
外國購房者通常是40%左右的首付，需要提供一份至少2-3個月的存款證明。
如國泰銀行和華美銀行， 他們可以給外國人貸款。我們好幾個中國和加拿大客戶從國泰銀行Cathay Bank 成功貸到款，周期是45-60天。
如果您或您的家庭朋友需：房產買賣， 房產管理，免費房屋估價，
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關于房產經紀陳紅 Nancy ---每周五為“賭城天天報”寫房產專欄，是拉斯維加斯前100名最有影響力的房地產經紀。她經驗豐富，熱情親切，房源多 客源廣，8年來幫助過許多中國和美國房產客戶。她自己也是房產投資者，理解買家和賣家的需求。歡迎面對面的咨詢
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陳紅 Nancy 曾獲的獎項及承諾:
認證國際房產專家，賣房專家代表，可信任的買家代表，認證談判專家，退休房產專家，報紙房產專欄作家，豪宅市場專家，Top 25 Woman of Realtors at Las Vegas.
