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逢周五,资深经纪 陈红谈“房产” 2015-08-07
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2015-08-07
 本周重点 :1) 什么是年轻买家现在想要的? 2) 投资美国房地产需要考虑哪些?
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  一,什么是年轻买家现在想要的?
  据美国房产经纪协会统计分析, 最新一代买家对家居用品及室内,室外设计有10个兴趣趋势。最大的客户群是婴儿潮一代(Baby Boomers),第二大客户群是Millennials 千禧年轻群体(出生在1980年—2000年),有800万至900万年轻人,正在引发一些新的趋势,先入为主的概念已经动摇。
  房地产经纪应该明白什么是千禧年轻群体关注的,帮助他们找到合适的房子或公寓。 这里有10个要点:
  1.快速信息收集
  这些年轻群体会先从网上搜寻,比如Houzz , Pinterest, Instagram等网站,他们往往与朋友分享信息反馈后快速做出决定,纽约设计师Jack Ovadia说,这些年轻人喜欢“与众不同”。芝加哥设计师汤姆•西格尔Tom Segal说:“与年轻人合作的最好办法是让他们参与决定。”
  2.城市中心和“更小”
  “位置,位置,位置”对于年轻人是指靠近都市中心,使他们能够轻松搞定,方便活动,去餐馆等服务。伍迪说。 “他们非常活跃,家是多用于其他活动基地。除了居住在城市中心,成本是另一个因素。他们的财政保守有许多理由:许多人看到父母和年长衰退和房产被银行没收;他们面临偿还学生贷款; 伍迪说。“他们不希望被刷爆 ” 。
  3. 装饰较少。 房屋装修专家拉里•雅培说:“年轻屋主一般不会花费很多的钱去寻找所有的传统细节和花哨的材料。”
  4. 开放式的,多功能的内饰。
  吸引年轻人一代的内部布局有各种的变化,关键是较少的分区和隔墙,因为他们喜欢社交和随意放松的生活。设计师Shana Jacobs 说道:“许多人不想要正式的客厅或饭厅 。对小房子和公寓而言,多功能的空间就具有更大的重要性。健身器材可以在一间卧室共享空间,吊床可能会放进一间餐厅的角落。”
  5. 不用费心地去维护房子。
  因为千禧一代的工作时间长,有很多兴趣爱好,他们更喜欢简单地材料,需要最少的时间和精力来打理,比如仿木地板或陶瓷地板。
  6. 高科技,绿色,健康。
  千禧一代地愿望清单是能够使用他们所有的”玩具“ - 电脑,手机,音响系统,可编程LED照明和节能的加热和冷却系统等。内饰有很多开关和可充电的灵活装置,可再生和可回收材料。
  7. 舒适别致
  他们喜欢的工业外观的家具,他们的选择也必须是舒适的。很多年轻人在家工作,所以他们可能坐在沙发上来工作, 而不是在桌子上。
  8. 更少的户外空间。
  虽然户外活动依然重要,会花许多时间在户外上,大空间,需花时间打理已不是这族人地兴趣。一个小阳台或露台即可,而不是劳动密集型的草坪和玫瑰花丛 。他们愿意分享社区花园或屋顶绿化空间,渴望阳光和空气,比如大窗户,天窗和开放地玻璃墙。
  9. .价值意识
  芝加哥设计师苏珊说:“虽然他们可能花大钱买喜欢的家具或电器,也许是进口咖啡机研磨自己喜爱的咖啡豆。同时也高度注重价值的。一个重要原因是他们知道趋势在不断变化,尤其是那些科技”
  10.立即入住型
  他们喜欢完工的房子,“卖家做得越好,所以买方不必花费时间进行更改,可立即搬进去住。”
  二,投资美国房地产需要考虑哪些?
  1、美国房市上房源充足,且完全透明
  对于海外买主来说,没有房源不足问题,只有是否可以找到熟知当地情况经纪人的问题。
  美国有一个属于经纪人共享的房源系统,简称MLS,每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统。所有的市场上的房屋都在这个系统中,完全真实透明。
  2、看上美国房子后,该怎么出价?
  美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。
  如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高的价格才能行因此,并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位经验丰富的经纪人协助。
  3、永久产权不表示要拥有一辈子
  众所周知,美国产权是永久性的,所以,许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子,甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样,比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。
  4、美国房子出租不难
  
很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格,关键在于卖价是否符合市场。美国房地产市场是很公开透明,而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外,不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。
  
 5、在美国买房,不要为了砍价而挑毛病
  许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因,必定是已与其他房屋比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。
  6、不要要求卖家送你家具
  在美国,房子买卖与家具买卖是分开的,这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候,房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯,地角边饰,嵌入式的柜子等等不可移动的配件。
  而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发,桌椅等家具,不包含在屋价内。另外,院子里的盆栽可以移动,便不含在房价内,院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。
  卖家卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰,买家可以提出购买建议,价格就再商量。
  7、投资美国房产只看租金回报率吗?
  投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。
  通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。
  但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。
  8、不是每个外国人都能办理房贷
  贷款投资,以房养房,是最划算的房产投资方法,海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是,不是每一家银行可贷款给海外买家。外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:
  1 美国人贷款条件:信用、收入、工作是否稳定;
  2 外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。
  由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高,则手续简单要求低;有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询,多比较。选择适合自己,对自己最有利的一家。
  
9、外国人在美国买房税费有何不同?
  在美国,无论你是美国人还是外国人,购房时所要缴纳的税费都是相同的。只有在卖房的时候稍有不同。当地居民在卖房时,在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有25万免税。夫妇共同拥有则有50万的免税。
  举例说,如果是夫妻两人用五十万买进房屋,再用一百万卖出房子,他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那对于海外投资者,需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。
  
10、华人在美国买房最普遍的价格:60-100万美元
  美国有50个州,地大物博,城市众多。正确的选择方式是:
  •        从生活环境考虑:天气、环境、天灾、人文、生活习惯等条件是否符合自己,当地华人比例,密度高低,是否会让生活更便利
  •        考虑预算:预算通常会影响买屋地点的方向
  11、在美国购房对赴美签证或者申请美国移民没有帮助
  这是一个很常见的问题,但买房与移民或签证之间是没有任何关系。在美国买房、移民或美国签证都是由不同的部门及人员来处理。移民局管不着申请人在美国有没有房产,当然,更不会因为有没有房产而区别对待。所以,千万别把移民或签证与买房混为一谈。
  
12、中国人都喜欢新房 但在美国难以实现
  中国人都喜欢新房。而美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到15%,这里的新房旧房各有利弊,一般而言,新屋每平方英尺价格较贵,二手屋的价格较便宜,同样买新屋的钱,也许可以买到更大的二手屋,而且在美国,新建的房子一般都位于新开发的地区。而那些发展比较成熟的社区,拥有较优良的学区、完善的生活设施,优美的环境,因此,不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子,因为这样一方面会让你的选择余地很小,让你错过很多好房子;另一方面,选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲,比如说城市发展不成熟,生活不方便,学区不好等。
  感谢成薇提供 “投资美国房地产需要首先考虑哪些”宝贵的资料!
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