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逢周五,資深經紀 陳紅談“房產” 2015-07-17
新聞來源:地產經紀陳紅Nancy Chen發佈作者:地產經紀陳紅發佈時間:2015-07-17
 市場好轉,更多的房地產新經紀加入。許多人認為房地產經紀年薪很高。美國房產經紀協會統計顯示,2014年活躍的房產經紀平均收入$45,800,而2年以下的新經紀平均收入$9100,房產經紀的平均開支是$6710.   房產經紀的平均年齡是57歲,58%是女性。
  大家好!本周重點:美國房地產投資須知
  一,美國房地產投資須知
  1. 位置,位置,位置 (location, location, location)
  不論投資還是自住,位置,位置,位置(location, location, location) ,是所有買房者的第一個黃金法則。但是不同的房地產類型,不同的用途對位置的理解和要求也相差甚遠。比如選擇住宅,社區的安全性、學區的好壞,是否近高速和周邊的環境等是主要的考量位置好壞的因素,而對于商業用房,所在區域的人口分布、人均收入、交通便捷程度則更為重要。因此對于投資者而言,了解自己投資的房地產類別的價值由哪些因素決定至關重要。
  2. 房地產稅和社區管理費(Property tax &HOA Fee)
  不同于中國,美國的房地產所有人每年需要繳納房地產稅。房地產稅由地方政府制定和征收,而非聯邦政府統一征收。各州,甚至同一州各個郡或市的稅率各不相同,大多為房地產價值的0.9%-1.5%,而作為征稅基礎的房地產價值并非房地產的成交價格,而是有地方政府相關部門根據市場價格等多方面因素做出的估價 (Value )。 另外住宅大多有業主聯合會( HOA)每月需繳納會費,用于公共設施/區域的維護。該費用根據房產種類和業主協議的不同,從每月數十美金至數百美金不等。因此投資者在決定是否投資某個房地產項目前必須清楚掌握該項目有關的所有稅費,方可作出理性的投資決定。拉斯維加斯的房地產稅與其它州相比,是相當低,非常有競爭力。
  3. 土地用途規劃等法律
  美國政府對房地產的管理主要通過制定規劃,規定土地用途及建筑規則來進行,絕大多數的州均有自己的規劃法案。美國有的規劃建筑法規主要分以下幾類:
  1)總體規劃( Master Plan/ Comprehensive Plan ):
  總體規劃由市或郡一級政府制定,主要規劃一個地區的發展目標,決定土地用途、公共設施建設等,從而促進社會、經濟、環境等的協調發展。Summerlin沙漠林有很棒的總體規劃(Master plan), 是美國前10名的總體規劃,這也促進了Summerlin沙漠林地區的房產保值增值,優美的環境吸引了許多自住居民。
  2)分區規劃條例( Zoning Ordinance ):
  分區規劃條例在總體規劃的基礎上,具體規定一個地區各個分區的土地用途、地塊大小、建筑類型、建筑高度和密度、建筑距離道路的距離等。
  3)建筑法規( Building Code ):
  建筑法規主要規定建筑的標準和準則,如建筑材料、防火標準、衛生設施、配電設施等。根據建筑法規,不論新建還是改建都必須獲得建筑許可證方可進行施工。新建建筑完工后經驗收合格獲得準用證(Certificate of Occupancy),改建的建筑驗收合格后則獲得合格證(Certificate of Compliance)。
  4)地塊劃分規則( Subdivision Regulations ):
  地塊劃分規則主要用于控制住宅用地的劃分。規定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建筑退紅線要求、市政設施的安裝、公共用地的面積等。美國大多數家庭住宅為一戶一棟,每一棟單獨占用一塊土地,地塊劃分規則可以確保小區環境優美、生活安全舒適。
  4. 私人對土地利用的限制(CC&Rs)
  除了政府以法律形式對土地利用、建筑標準加以控制以外, 私人業主、房地產開發商和業主聯合會對土地和建筑的利用也往往有一定的限制,這些限制一般以契約(CC&Rs, Covenants, Conditions, and Restrictions)的形式規定,并到登記機關登記,對后續受讓人也具有約束力。所有的聯排別墅和產權式公寓均有此類限制,大多數的成片開發項目和已有的小區也都有各類的限制。這些限制可以具體到房屋外墻的顏色和草坪的高度,所以買房前閱讀有關限制條款也是必須的。投資者請注意,有些小區是不允許出租或只允許出租額定的比例的。買房前,最好了解清楚。
  5. 房地產保險
  美國有完善的房地產保險體系,包括各種自然災害險、建筑期間保險、產權保險、銀行貸款保險、抵押信用擔保等等。健全的保險制度能有效分散房地產投資風險,使房地產投資、買賣、房地產抵押等安全可靠。投資是有風險的, 我非常推薦在房子過戶前,就聯系好房地產保險公司, 一旦過戶,馬上保上險,保護好您的資產。 今年我的兩套出租房發生火險。一套是今年2月份租客吸煙引起。另一套是租客點蠟燭引起。幸好有保險。而且不同的保險公司 賠款力度也會不一樣。有些保險公司優于其他公司。
  以上5點投資須知,供您參考。
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